Elaborado por:
Blanca Gómez de la Torre
Abogada – GPA bgomezdelatorre@gpa-lawyers.com
Patricio Merizalde
Abogado – GPA pmerizalde@gpa-lawyers.com
En el ámbito de los contratos de arrendamiento, de manera particular los que se relacionan con pequeños y medianos negocios y otras actividades, existe preocupación sobre la continuidad de tales contratos, en circunstancias en que por las medidas adoptadas deben permanecer total o parcialmente cerrados mientras que, por otro lado, se debe continuar pagando los valores de arrendamiento correspondientes.
A continuación, presentamos a ustedes un breve análisis de la situación de los contratos de arrendamiento y la posibilidad de su terminación anticipada:
1.- REGULACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
La Ley de Inquilinato en el Art. 1, regla las relaciones derivadas de los contratos de arrendamiento y de subarrendamiento de locales comprendidos en los perímetros urbanos.
Sin embargo, con la entrada en vigor del nuevo Código de Comercio1 la regulación de los contratos de arrendamiento mercantil, esto es, de todos aquellos que se celebran sobre inmuebles destinados al uso comercial, que se toman en arrendamiento para desarrollar actividades empresariales/comerciales que sean parte del giro ordinario de las actividades del ente arrendador, ahora se encuentran bajo la regulación del Código de Comercio, conforme lo dispone el Art. 4132 del mismo.
Con esto, la Ley de Inquilinato rige solo para los contratos comprendidos en las categorías de vivienda, vivienda-taller y vivienda-negocio en los perímetros urbanos.
Completa el marco normativo el Código Civil que, tanto para los arrendamientos que se rigen por la Ley de Inquilinato como para los que están sujetos al Código de Comercio, aplica como norma supletoria.
2.- LA FUERZA MAYOR3 COMO CAUSA PARA TERMINACIÓN ANTICIPADA DEL CONTRATO.
No cabe duda de que las medidas adoptadas por el gobierno del Ecuador para contrarrestar la epidemia del Covid-19, constituyen actos de autoridad que han configurado un caso de fuerza mayor que cumple los requisitos de imprevisibilidad y, en general, de irresistibilidad para su reconocimiento.
Respecto de si es posible aplicar la figura jurídica de la fuerza mayor o el caso fortuito, como causal de terminación anticipada de un contrato de arrendamiento, sea de los considerados en la Ley de Inquilinato o en el Código Civil o en el Código de Comercio, observamos lo siguiente:
| empresariales/comerciales que sean parte del giro ordinario de las actividades del ente arrendador, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales, no destinados a vivienda, vivienda-taller o vivienda-negocio del inquilino, ubicados en centros comerciales, en áreas que las ordenanzas califiquen como hábiles para el desarrollo de actividades empresariales, o en edificaciones en propiedad horizontal cuando se haya constituido con fines comerciales o con carácter mixto, así como aquellas edificaciones que tengan fines turísticos, los depósitos, bodegas, galpones u otras |
| formas similares de locales con posibilidad de destinarse al almacenamiento de materiales o equipos, y los espacios de estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público. 2.1.- La ley no considera la fuerza mayor o el caso fortuito como una causal para terminar anticipadamente el contrato de arrendamiento. 2.2.- La fuerza mayor se puede considerar como circunstancia eximente de responsabilidad para el incumplimiento del contrato de arrendamiento. 2.3.- En los hechos, cada parte unilateralmente podría de hecho terminar el contrato antes de su vencimiento, pero quedaría expuesta al pago de una indemnización. 2.4.- La fuerza mayor no es causal para la terminación anticipada del contrato de arrendamiento, pero si puede ser una excepción procesal válida para desvirtuar los efectos indemnizatorios de la terminación, siempre que su ocurrencia, en cada caso, sea demostrada por quien la alega. 3.- LA FUERZA MAYOR PUEDE CONDUCIR A LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO En la práctica, si de hecho el arrendatario unilateralmente decide dar por terminado anticipadamente el contrato de arrendamiento por fuerza mayor, y así lo manifiesta al arrendador, puede suceder que el arrendador se avenga a tal decisión, en cuyo caso todo quedaría resuelto y la terminación se perfeccionaría con la liquidación del canon de arrendamiento, otros detalles previstos en la Ley, en el contrato o finalmente en el acuerdo al que han llegado las partes. Pero puede suceder también, que el arrendador no esté de acuerdo con la terminación anunciada por su arrendatario y lo demande judicialmente o por vía arbitral, por incumplimiento del contrato, exigiendo la indemnización de daños por el incumplimiento y, desde luego, el pago del canon de arrendamiento por el plazo restante del contrato. Es aquí cuando el arrendatario puede invocar la fuerza mayor alegando en sus excepciones que por la fuerza mayor presentada no pudo cumplir con el pago del canon de arrendamiento y por tal razón prefirió terminar el contrato. Probada la circunstancia alegada, el juez podría eximir al arrendatario del pago de la indemnización por su incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento. De cualquier manera, el contrato se daría por terminado. En este caso vemos que la fuerza mayor no fue la causa de la terminación, pero produjo como efecto la terminación del contrato de arrendamiento. Corresponde al arrendatario evaluar la conveniencia de adoptar esta forma de terminación del contrato, tomando en cuenta que conlleva un proceso judicial o arbitral, con los tiempos y costos que esto involucra. 4.- POSIBILIDAD DE ACUERDOS ENTRE LAS PARTES Sin embargo, en caso de invocarse la fuerza mayor o caso fortuito o antes de que ello suceda, las partes podrían optar por llegar a acuerdos que permitan razonablemente mitigar los efectos de una terminación anticipada, partiendo del hecho de que la fuerza mayor les afecta a las dos partes. Más allá de lo que establezcan las leyes y sin contravenirlas, las partes pueden en ejercicio del principio de la autonomía de la libertad contractual, revisar el contrato, modificarlo, suspenderlo, etc., hasta que encuentren satisfechos sus derechos e intereses. La posibilidad anotada se hace más visible y posible en los contratos de arrendamientos mercantiles sujetos al Código de Comercio4, de modo particular en los de leasing, en los cuales las partes tienen una total amplitud contractual para dictarse sus propias reglas con entera libertad, con la seguridad de que lo que se pacte en el contrato será ley para las partes. |
